缅甸

缅甸

缅甸房地产市场

建议投入房产类别: 1) 零售商业 2) 服务式公寓 3) 办公楼

市场特点: 供应少, 租金高

为何投资缅甸

  • 租金回报率全东南亚第一;
  • 地理位置优越, 中国工业出海的快捷方式,经贸战策重地;
  • 东南亚最后的处女地, 国家整体步入改革发展的轨道,商机无限。缅甸推出的新《外国投资法》和《缅甸经济特区法》,改革不会逆转;
  • 欧美逐步解除对缅甸的经济制裁,外资纷纷涌入。
  • 缅甸人口总数近7000万人,人均工资为1000人民币/月。人口红利的释放将极大带动缅甸劳动密集型产业的发展,也带来了巨大的市场需求。

零售商业

 

截至2018年12月,仰光市零售商场面积总量约35万平方米,且持续增长趋势,预计到2020年仰光全市商场超市总营业面积约60万平方米;

根据统计,目前零售商场租用率约达95 % ,商业零售市场现状为供小于求的状况,由此出租率极高且租金水平持续增长

2019年1季度零售市场平均租金约每平方米30.7美元/月,较上季度下降4.3%,主要由于供应面积的持续增加,租金水平将出现持续下滑

数据来源: 高力国际

截至2018年12月,仰光市零售商场面积总量约35万平方米,且持续增长趋势,预计到2020年仰光全市商场总营业面积约40万平方米;

按高力国际预计, 考虑现时在建项目, 到2021年, 市场商铺存货也是只有43万平方米, 这总存量供应不足其他大城市一年的供应. 故高租金及高出租率仍然会不断高企。

根据统计,目前零售商场租用率约达95 % ,商业零售市场现状为供小于求的状况,由此出租率极高且租金水平持续增长

数据源:Frontier Research

2019年仰光只有四个大型百货商场, 主要零售商业租金在45-90美元之间,租金水平仍然持续增长。

服务式公寓

仰光的服务式公寓房间总数量在2017年9月之前保持在1978套,截至目前市场仅有2361套,增长极其缓慢,供量少导致租金高企。目前仰光服务式公寓主要1居和2居室为主,分别占比34%和33%,其次为三居,占比26%。

由于市场供需严重不平衡,租金和出租率一直居高不下,使得服务式公寓成为回报最高的房地产投资。截至2018年12月,这些项目的平均入住率达到80%以上

服务式公寓的租价,高档服务式公寓每月租金3800美元至7000美元。现在的租金畸高是因为严重供需不平很衡,2017年租金还微涨上升,这是由于越来越多的西方外籍家庭抵达,需要更多大的单位来安置他们的家庭。目前,仰光市现存的达到国际标准的服务式公寓数量仍较少,并且没有形成品牌资产。

虽然在乐天酒店服务式公寓2017年9月入住后,服务式公寓租金并未下滑。由于新项目增加有限,外商外派需求持续上升,我们预测在2020年前保持乐观。


数据来源: Colliers International

办公楼

截至2018年12月,仰光市写字楼楼面积已增加至40万平方米,仰光写字楼2018年三季度平均月租金约为40美元/平方米。

写字楼平均出租率约60%。相对于东南亚区域其他的经济中心而言仍然处于低位,随着更多的外国投资的进入,随着国内外企业的业务扩展,写字楼的需求也不断升高,空置率有望降低。

以上为2021年, 市场办公楼供应。

现时仰光经济还没有全部起飞, 像印度尼西亚雅加达2010起飞的时候, 办公楼一年20万平方米的供量远远不及需求大, 故现时投资仰光办公楼, 潜力大.

大量外国公司涌入缅甸并在仰光设立办公室的局面在未来几年仍将持续,使得对商业办公空间的需求保持强劲。

以上是办公楼2017年仰光, 曼谷, 吉隆坡及雅加达的供应情况。

相对于东南亚区域其他国家的经济中心城市如泰国曼谷、越南胡志明市等, 仰光仍然处于十分低的总量。

在市中心区域,处于设计或建设阶段的项目约有10个,其中值得关注的项目包括Traders Square、Landmark、Union City等,这些项目均可提供相当数量写字间物业。位于半中心区域的Time City和Crystal Tower项目2019即将竣工。伴随着经济快速增长的预期,国际资本加速涌入缅甸市场,写字楼物业的开发正在加速。我们预计到2020年,在仰光中心区域标准写字楼物业将达到约70万㎡。即使到2020年,仰光标准写字间的总体量达到70万㎡,相对于东南亚区域其他国家的经济中心城市如泰国曼谷、越南胡志明市等仍然处于十分低的总量。

 

 

更新日期2019年3月