越南

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越南房地产市场

更新日期20193

建议投入房产类别: 1) 零售商业 2) 工业用地 3) 办公楼, 4) 住宅

市场特点: 供应少, 经济一直保持高增长, 中美贸易战促进制造业出口未来经挤大增长预期, 政策利好促进房地产发展,及人口红利

为何投资越南房地产

越南吸收外资的主要优势:

是政局稳定,经济发展较快,越南共产党和政府执政能力较强,政策具有持续性,注重经济建设,近年来越南GDP增长基本在5%-7%

是贷款利率由201118%降到8%, 购房成本大幅降低,从现金买房到贷款买房的习惯改变,购房需求大幅增加。

越南人民曾经习惯于用一整袋现金去直接买房。2012年以前,几乎仅有10-15%买房时使用住房贷款。2015年之后基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。

随着未来银行体系的进一步完善,加之降息的作用,住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。从信贷成本来看,越南的借贷成本逐渐稳定在8%的水平。

是外资进入增加, 外国人购房成热潮。

越南投资法较为开放、完善,为外国投资者提供了较为全面的基础法律保障, 税务优惠和较大力度的优惠政策,对外开放程度较高,目前越南已签署或正在推进16项自贸协定,投资者可利用东盟经济共同体、中国-东盟自贸区等自由贸易平台接近更广阔的国际市场;

越南同时作为 TPP 及 RCEP 的成员,预期在 TPP 生效及RCEP 完成谈判后,越南可吸引更多外资来越,加上现在8 万名在越生活和工作外国人均为潜在目标市场,吸引对越南未来经济的长期看好之外国投资者进入市场。

越侨侨汇大量流入

在2019年前 7 个月中,越侨汇款注入房地产的数量越来越多,助长房地产上升趋势。越侨每年向越南国内汇回大约 100 亿至 120 亿美元,其中有 70%的越侨汇款被投资到生产经营及不动产。

政策支持老百姓购房政策, 助力房地产供需量并进

政府于 2014年推出 30 兆越盾的购房贷款计划并要求银行优先支持贫困者、国家公务员等对象贷款买房,使国内需求猛增。在对外方面,则是于 2015 年 7 月颁布新的房屋法,允许拥有有效签证之外国人以及外国公司购买越南当地的房产。

此两大政策颁布和实施,越南房产市场开始复苏,交易量和房价同步放大和上涨,越南房地产市场正式进入新的发展时期。

人口结构, 购房阶层日增

人口结构

目前越南处在人口红利期,截止2016年,15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%,其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力。此外,目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平,仍有较大增长空间。

越南胡志明市房地产市场

办公楼

数据源: 仲量行

2018年第四季度, Grade A及Grade B存货供应稳定, 没有新增供应, 总存货为1,968,000 每平方米. 由于经济良好, 办公楼出租率为96%。科技IT公司及共享空间公司增长, 弹性办公空间需求日增, 同时间, 服务业, 金融行业及制造业公司是主要市场租客.

资源来源: 仲量行

数据源: 仲量行

FTAs-CPTPP贸易协议不停为经济提供动力, 过去三年办公楼租金一直上扬, 对办公楼需求带来正面影响. 新增办公楼的质素及设施不断完善, 办公楼租赁市场健康发展.

一般胡志明市的租金包括了物管费, 不包括增值税.

数据源: 仲量行

预计2019年及2020 年Grade A 办公楼新增供应短缺, 租金加快上涨趋势。

胡志明市:零售商业

Research: Cushman & Wakefield

数据源: 戴得梁行

数据源: 仲量行

数据源: 仲量行

饮食业及娱乐业租客一直表现不错, 2019年预期新增商业街及综合体项目供应, 约394,000平方米建筑面积, 包括12个商场项目在非CBD区域,

医疗, 教育, 娱乐, 一直进注商场的高层区域, 外国品牌扩强他们的在CBD的渗透率, 非CBD商场不断改善基础设施及带出购物生活习惯.

胡志明市住宅

数据源: 仲量行

数据源: 仲量行

2018年第四季度新增住宅为8300套,由于每块土地面积大小, 以小项目为主. 第四季度, 市场吸收去化了8800套住宅, 整年销售套数为40,032套, 新增供应当年去化率为95%. 由于2019-2021年预计一直供不应求, 住宅价格持续在高位水平.

数据源: 仲量行

数据源: 仲量行

工业楼房

2018年年底, 新增南面工业市场供应, 主要来源BR-VT 及 Binh Phuoc, 土地供应约39,036 ha. 短缺土地供应, 新增土地主要在南面经济特区, 非中心区. 例如: Binh Duong 及 Dong Nai 两区占了供应56%. 而已, 未来Bien Hoa-Vung Tau, Chon Thanh, BR-VT and Binh Phuoc 都会是投资者目标.

数据源: 仲量行

现时工业楼宇平均72%出租率, 特别是中国投资商所为中美贸易战的避难所, 特别租赁已落成的厂房, 出租率达到88%, 使越南成为新的投资热潮.

未来三年的工业楼宇土地供应为9793 ha, 南面工业用地仍然是首选的之地.

数据源: 仲量行